Hipotecas baratas

Ya hemos comentado en algún otro artículo, la competencia desleal que ofrecen las entidades financieras hacia las inmobiliarias y promotoras, porque su doble condición de entidad financiera y de vendedora de viviendas les permite ofrecer condiciones más ventajosas a quienes compran sus viviendas que si han de ofrecer financiación para adquirir una vivienda de un tercero.

En este sentido, La Caixa, a través de Servihabitat, su inmobiliaria, a través del eslogan “compre su vivienda y pague menos que un alquiler”, ofrece una línea de financiación especial de la Caixa, que llega hasta el 100% de la compra de la vivienda, con un plazo de hasta 30 años, y un período de cinco años en el que el adquirente podrá pagar una cuota inferior a la de mercado. Todo son facilidades para la adquisición de una vivienda, pero hay que tener en cuenta que existen riesgos que son por todos conocidos, y que hay que valorar en el momento en el que alguien se plantee una decisión tan importante.

Las entidades fiancieras parten con ventaja a la hora de vender viviendas con respecto a las promotoras.  Banco Santander, ha lanzado una nueva web para comercializar las viviendas que tiene en cartera, y ofrece condiciones especiales de financiación para quien adquiera una de las que ahí se publicitan:

- Hasta el 100% del importe de la vivienda.

BBVA ha lanzado la Hipoteca Fácil con el objetivo de facilitar la compra de los pisos que tiene en cartera. Las condiciones son muy ventajosas, sobre todo por el importe que permiten financiar:

- 100% del importe de compra de la vivienda.

- Euribor +0,50%

- POsibilidad de cambiar de tipo de interés variabe a fijo durante la vida de la hipoteca.

- Pago hasta un 30% menos de cuota durante los primeros años de vida de la hipoteca.

Los concursos de acreedores y los despidos masivos que asolan nuestro país desde hace dos años, van a provocar situaciones dramáticas de difícil solución, en relación con las hipotecas.

La situación en la que una familia adquiría una vivienda y se comprometía a pagar una hipoteca de 1000 a 1500 euros ha sido muy normal estos años. Pero con una o las dos personas en el paro y con la prestación a punto de terminar, muchos se han encontrado con la imposibilidad de pagar las cuotas, y con la negativa por parte del banco a aceptar daciones en pago ni a negociar la deuda.

El resultado suele ser que la entidad financiera se queda la vivienda por la mitad del precio de tasación, en pública subasta, y el deudor con la deuda no cancelada. En definitiva, un drama que bien haría el gobierno en resolver.

Otros artículos de interés:

- 2010 batirá el record de ejecuciones hipotecarias

- El Gobierno rebaja las hipotecas a 640.000 dueños de pisos protegidos.

- El excedente de pisos sin vender es de 1,5 millones.

La concesión de la hipoteca o de un préstamo personal por un banco, va acompañado en algunos casos de la solicitud de un aval suplementario por parte de la entidad financiera par garantizar la deuda. La mayoría de las personas que acuerdan con el banco la concesión de avales, no son conscientes del grave peligro que comporta en caso de impago de la deuda, ya que el avalista responde solidariamente de dicha deuda.

Un caso que me ha impactado es el de una señora de 84 años que para hacer unas obras contrató a un albañil. Resulta que para poderle pagar pidió un crédito al banco, y fue el mismo albañil quien avaló la operación por 60.000 euros. La verdad es que cuando me lo contaban no me lo creía, pero la realidad supera la ficción. Y ahora, la situación es que la señora está enferma y se le ha empezado a ir la cabeza, por lo que ya no está para pagar deudas propias y menos para atender las súplicas de terceros avalistas. Así las cosas, el avalista ha empezado a pensar que igual no hizo bien avalando una deuda, porque el banco, en caso de que la señora fallezca, irán a reclamársela a él.

Antes de prestar un aval es importante saber a quién se avala, y evaluar muy mucho el riesgo de la operación.

La Hipoteca del Barclays es una de las más competitivas del mercado. Tiene un tipo diferencial que puede llegar al 0,50% si cumples determinadas opciones de vinculación. No obstante, según me cuentan no es oro todo lo que reluce en el banco inglés…

Un lector me ha escrito contándome su historia que os transcribo literalmente:

“buenos días, escribo este mail para manifestar mi queja por lo que entiendo que es una actitud abusiva y despreciable del Barclays. Hace tiempo que estaba mirando hipotecas para pagar una vivienda que quería comprar (que es la vivienda en la que vivo). Así, acudí a la oficina del Barclays de Barcelona en Diagonal con Enrique Granados, después de haberme recorrido un buen número de entidades bancarias. En la ofcina todo fueron buenos modos, un trato impecable, varias simulaciones de la hipoteca a 30 años, varias alternativas para darme la hipoteca. etc.

Mi situación es la siguiente: soy autónomo, pero tengo unos ingresos consolidados de unos 60.000 euros anuales y la hipoteca no hubiera superado los 120.000 euros, para un valor de tasación de 400.000 euros. Bajo mi punto de vista, un chollo (sobre todo con tanto NINJA – no incomes, no job, no asset- suelto).

El resultado es que después de 3 semanas de papeleo, me dicen que como tengo ingresos suficientes, la hipoteca me la darían por el 90% y por 15 años, en vez de por los 30 que habíamos estado hablando, doblando la cuota a pagar.

Ante esta situación me planteo varias preguntas:

- ¿Cuándo hay mayor riesgo de impago? Cuándo la cuota es de 500 o de 1.000?? Es que el banco, ante el diferencial que tiene del precio de hipoteca en relación con el de tasación, lo que quiere es que la hipoteca entre en mora para quedarse el piso y ganar dinero en la ejecución y posterior subasta?

- El banco actúa de mala fe al querer darme una hipoteca a 15 años para que impague el crédito?

- La persona que me ha estado atendiendo todo este tiempo ha actuado de mala fe, hablandome de una hipoteca a 30 años, a sabiendas de que el barclays, con mayores ingresos te obliga a contratar hipoteca a 15 años?

Mi recomendación es que no os acerquéis por el barclays o os querrán robar hasta la camisa…”

Parece increíble que los bancos no hayan aprendido la lección y actúen de esta manera con personas que demuestran ingresos, y soliciten una hipoteca bastante ajustada para el precio de tasación del inmueble.

Los parados que tengan su hipoteca con caixa catalunya están de enhorabuena ya que la entidad les permitirá aplazar su hipoteca hasta dos años. Sin embargo esta medida no se va a aplicar de forma generalizada sino que, en primer lugar deberán solcitarla formalmente, y en segundo lugar sólo se aplicará a aquellas personas que tengan un buen histoial crediticio, es decir que no hayan devuelto ni una cuota. Esta medida forma parte del paquete de medidas anticrisis que puso en marcha la entidad al inicio de la recesión económica en la que nos encontramos.

Las entidades financieras que incorporaron la cláusula suelo hace unos anos y que ha impedido que muchas familias se beneficien de la bajada de tipos de Interes, han visto como muchos particulares están presentando demandas para solicitar indemnizaciones o nuevos contratos que anulen dicha cláusula.
Las primeras sentencias ya ha caído, aunque con disparidad de opiniones. Así por ejemplo, la audiencia de Alava ha dicho que el contrato de hipoteca incluía cláusulas oscuras por lo que el cliente quedaba en situación de inferioridad y que el cliente no podía conocer el significado de SWAP .
La audiencia de Madrid, en cambio, desestimó la solicitud por cuanto el contrato era suficientemente claro.
En definitiva, si yo tuviera un contrato de estos me buscaría un abogado para interponer la reclamación pertinente.

Caixa Terrassa ha lanzado la hipoteca con el nombre “cinco estrellas” que se adecua con total flexibilidad (eso dicen) a las  necesidades del que lo solicita y, al mismo tiempo, ofrece unas condiciones excepcionales en las revisiones del tipo de interés. Además, siempre que lo necesites, podrás disponer del capital amortizado para financiar una coche nuevo, reformas en el hogar, etc.

no obstante, en el dificil mundo de las hipotecas, nace superada por otras hipotecas como la del Barclays, Open Bank o la de Caixa Geral en cuanto a tipos y a comisiones:

Estas son las condiciones de la hipoteca:

• Plazo: hasta 40 años y podrás escoger el día de pago.
• Carencia: hasta 5 años. La carencia es un período opcional en el cual la cuota es más baja debido a que sólo pagas intereses y no retornas capital.
• Hipoteca abierta. Podrás volver a disponer del capital amortizado para otras necesidades a un precio preferencial y sin volver al notario.
• Tipos de interés
  • Primeros 12 meses: fijo al 4,00%. 5,25% si el importe de la hipoteca sobre el valor de tasación o el valor de compra del inmueble es superior al 80%.
  • El resto del plazo / de meses: hasta euríbor 12 meses + 1,50. Estas condiciones son para una operación con un importe de hipoteca sobre el valor de tasación y sobre el valor de compra del inmueble de hasta el 80% y siempre que contrates todos los productos detallados en el apartado bonificación.

• Comisiones
  • Comisión de apertura: 0,75%  contratando un seguro de prima única de vida y de hogar (mínimo 600 €).
  • Comisión de cancelación anticipada: 0,50%.
  • Comisión de amortización parcial: 0,50%.
  • Comisión de subrogación: 0,50% (mínimo 600 €).
• Requisitos
  • Vivienda ubicada dentro del ámbito de actuación de Caixa Terrassa.
  • Satisfacer los requisitos de riesgo de Caixa Terrassa.

La Caixa Sabadell ha decidido apostar fuerte por mejorar las condiciones de su hipoteca low cost que se dirige principalmente a los compradores de viviendas de la inmobiliaria de la propia entidad (provasa).

Con este préstamo podrá financiarse hasta el 100% de la operación de compra, no habrá comisiones, aunque hay un pero que a mi no me gusta nada: incorpora la cláusula suelo durante los 3 primeros anos aunque solo del 2,25%. y a partir del 4 ano se aplica un insuperable euribor +0,40%. Sin embargo habrá que estar atento a la letra pequeña para evitar sorpresas.